沖縄県糸満市 那覇市 豊見城市 の不動産仲介（土地/建物）、賃貸（アパート/マンション/一戸建て）は、住宅管理社へ。

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Ⅰ-1．初期費用はどれほど必要か

1. 準備する頭金はどれほどか
   　マイホ－ムは非常に高価な買い物ですから、手持資金で全額支払える人は滅多にいません。当然、不足分は住宅ロ－ンを利用することになります。マイホ－ムの購入を決断したならば、準備できる頭金（自己資金）と自分の支払い能力からみた住宅ロ－ンの総額を把握することが必要です。
2. 意外とかかる諸費用
   資金計画を立てる場合に注意しておきたい点が、入居時までにかかる売買代金以外の諸費用です。引渡しを受けて自己名義の登記をする際には、 登録免許税や司法書士等への報酬が必要です。住宅ロ－ン利用に際し、連帯保証人を立てる代わりに住宅ロ－ン保証を頼めば、ローン保証料が必要になる場合もあります。売買仲介手数料や引越しにも相応な費用が必要となります。

Ⅰ-2．資金計画はどうする

1. 毎月の返済可能額から借入額を決める
   住宅ローンの年間返済額は、年収の２５％から３０％以内（年収に占める住宅ローンの割合を年収負担率といいます。）に収めることが重要とされています。これは、ローンの支払いが困難にならないためのひとつの目安です。

Ⅱ-1. 住宅ローンの種類

1. 固定型
   
   一般的に当初の金利は高いが、最初に決められた金利が最後まで変わらないタイプ。

   メリット	低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。 返済額が変わらないので、家計管理しやすい。
   デメリット	金利が下降すると、結果的に金利負担が大きくなる

   固定型の代表的なものに「フラット35」があります。主な特徴は以下の通りです。

   • 取り扱いは各種民間金融機関
   • 最長３５年の固定金利
   • 金利は各金融機関により異なる
   • 保証料や繰り上げ返済の際の手数料が無い
2. 変動型
   市場金利に連動して金利が変わるタイプ。金利は、原則的に年に2度見直しされる。また、原則的に返済額の変更は5年に１度、返済額の上昇幅は最大25％までと決められていることが多い。

   メリット	一般的に金利は最も低い。
   デメリット	適用金利が上がると返済額がアップする。 急激に金利が上昇すると未収利息が発生し、元金が増える可能性もある。

3. 固定期間選択型
   
   一定期間だけ金利を固定する。固定期間が終わるとその時点の金利が適用される。固定期間は2年～5年の短期から20年～35年といった長期まで自由に選べる。

   メリット	固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる。
   デメリット	金利上昇時には、長期の固定金利の方が有利であり、金利下降が続くと、変動金利の方が有利になる。

変動型、固定期間選択型の住宅ローンは銀行などの民間ローンで扱っています。
　民間ローンは、変動型だけでなく取り扱う金融機関によって様々なものが準備されています。基本的には銀行を利用するケースが多いようです

＜主な特徴＞

• 金融機関によっていくつもの種類がある。
• 申し込む人の条件によってある程度弾力的な取扱いがなされることがある。
• 住宅の融資対象の条件に特別なものはないことが多い（違法建築物等は除く）。
• 変動金利、短期の固定金利が中心であるが、最近では、変動金利でも適用利率が上限利率を超えないような上限付のものや、長期間固定金利の商品も登場している。

＜県内の主な金融機関の住宅ローン＞　※五十音順）

• 沖縄銀行｜ローン商品のご案内
• 海邦銀行｜住宅関連ローン
• JAおきなわ
• みずほ銀行・那覇支店｜住宅ローン
• 琉球銀行｜住宅ローン

Ⅲ-1. どんな物件を選ぶか

1. 物件選び①　マンションか一戸建てか
   住まいの意識調査では一戸建志向が多いのですが、設定した購入総額の範囲内で一戸建住宅が取得可能ならそれが良いでしょう。
   全てが満足できる物件を探すことはむずかしいですから、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、価格面とのバランスをとりながら、ライフスタイルにあった物件の選択を行うことが大切です。
2. 物件選び②　新築か中古か
   価格や立地などの条件が同じであれば、中古住宅よりも新築住宅のほうが良いに決まっています。ただし、同様の立地条件で同様の設備を備えていれば、新築住宅の価格が高くなります。
   　中古住宅を取得する場合の判断基準は、限られた資金計画の範囲内で、物件の立地・環境・間取り等の諸々の条件を総合的に判断し、新築住宅よりも自分の求める諸条件になるべく近いものであるかどうかという点です。
   　また、中古住宅は新築住宅に比べ、融資や税制上の優遇が受けにくいといったデメリットもあります。しかし、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件のチェックができる利点があります。

Ⅲ-2．物件情報の収集

1. 物件情報はどう集めるか
   (1)インターネットを利用する
   　沿線、間取り、価格等について広い範囲から素早く情報を得るには、インターネットで情報を収集するのが最も適していると思われます。

   (2) チラシ広告、折り込み広告等
   　住まいの近くの物件情報は新聞に折り込まれるチラシ等が役立ちます。この情報の読み方には注意が必要となります。不動産広告には各種規制法令があり、特に不動産公正取引協議会が設定した「公正競争規約」は、広告表示の必要表示事項、特定事項の表示義務と表示の禁止、表示基準、特定用語の使用基準、不当表示の禁止等を定めています。

   (3) 不動産会社を訪問する
   　物件情報を出している不動産会社は「売主」会社や「販売代理」会社の場合もあれば、「売買仲介」会社の場合もあります。
   　仲介会社の場合、買主の依頼に基づいて物件探しから交渉、契約までをサポートしてくれますから、忙しくていろいろと動けない人や、物件とその物件を販売している不動産会社の所在地が離れている場合、「物件所在地近辺の不動産会社に取引を依頼したい」という人にメリットが大きいと言えるでしょう。

Ⅲ-3．不動産会社との関係

媒介契約
不動産の売買や交換の仲介を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。不動産会社がこの媒介契約を締結したときには、物件特定のための必要表示、売買すべき価額・評価額、媒介契約の種類、有効期間、解除に関する事項、成功報酬額等を記載した書面を作成し、記名押印して、依頼者に交付すること等が義務づけられています。

Ⅳ-1. 申込みから売買契約まで

1. 購入申込み
   申込書に必要事項を記入し、申込み証拠金を預けることにより「この住宅を買います」という意思表示を行うことになります。
2. 重要事項の説明
   　不動産取引には複雑な法律等が絡み合っているため、宅建業法は不動産業者が売主となったり、媒介を行う場合には、購入者に対して売買契約に先立って一定の重要な事項について、書面で説明するように義務付けています。これを重要事項の説明といいます。
   　重要事項の説明は不動産の専門家といえる「宅地建物取引主任者」が購入希望者に対し「取引主任者証」を提示し自分が資格者であることを証明した上で物件の内容や取引条件などを説明する義務があります。
3. 売買契約
   　重要事項の説明を取引主任者から受けて、売買契約の手続きに入ります。契約は口頭でも有効ですが、宅建業法では取引きの安全と買主保護の見地から、不動産業者が自ら当事者として売買契約を締結するときには、買主に一定の事項を記載した書面（売買契約書）を交付するように義務づけています。
4. 代金支払いと登記手続き
   (1)手付金・・・・売買の本契約締結時
   　手付金は売買契約を締結する際に、契約当事者の一方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいいます。手付金は契約が約定どおり履行されるときは、売買代金の一部に充当されます。
   (2)残代金・・・・・本物件の引渡し時または融資実行時
   売買代金の残金や諸費用を支払って、物件の登記を行います。
   残金は売買代金から既に支払っている申込み証拠金、手付金、内金を引いた金額になります。残金が融資額より多い場合はその分を現金等にで準備しなければなりません。
   また、建物の引渡しから住宅ローンの実行までに期間がある場合は、一時的に銀行などからつなぎ融資を受けることが必要になります。

Ⅴ-1. 売買契約書作成時の印紙税

　売買契約書の作成時、および購入資金等の借入れに伴う金銭消費貸借契約書の作成時には、国税である印紙税が契約書作成者に対して課税されます。納付方法は税額相当額の印紙を貼りつけ、それを消印します。
　平成２１年３月３１日までの間に作成される不動産売買契約書にかかる印紙税は、租税特別措置法第９１条の特例により次の表の通り軽減されています。

Ⅴ-2. 登記にかかる登録免許税

　不動産を購入し、登記を行うときには、不動産の保存登記、移転登記、抵当権設定登記等により第三者への対抗要件を備え、保護される利益に対して国税としての登録免許税が課税されます。

・登録免許税の課税標準と税率
　登録免許税の基礎となるものは「不動産価額」とされていますが、これは固定資産課税台帳の登録価格（課税標準）によるものとされています。
この課税標準に次の税率を掛けたものが登録免許税になります。また、抵当権設定登記については債権額（または極度額）が課税標準になります。

Ⅴ-3. マイホーム取得に伴う不動産所得税

住宅を新・増・改築したり、土地建物の購入、贈与、交換などで不動産を取得したときには都道府県税の不動産取得税がかかります。不動産の取得は有償、無償を問いません。家屋を新築した場合の取得の時期については、新築家屋について最初の使用または譲渡があった日となります。

Ⅴ-4. 固定資産税

固定資産税は、土地・家屋の保有について課せられる市町村税で、毎年1月1日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されます。
固定資産税の計算の仕方
　　課税標準　ｘ　１．４％（税率）　＝　固定資産税

課税標準は、固定資産課税台帳に登録されている価格（固定資産税評価額）となっています。
　また、毎年度、４回に分けて納付します。

Ⅴ-5. 仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社が物件を売買したときに支払う手数料です。仲介手数料は宅建業法の規定により以下の通り定められています。

例：2,000万円の物件の場合
①の部分：　200万円ｘ５％ｘ消費税（５％）＝ 105,000円
②の部分：　200万円ｘ４％ｘ消費税（５％）＝ 84,000円
③の部分：　1,600万円ｘ３％ｘ消費税（５％）＝ 504,000円

2,000万円の物件を購入時の仲介手数料は①、②、③の合計より693,000円（消費税込み）となります。

※物件代金が400万円以上の場合、上記は以下の計算方法でも計算できます。
　　（物件代金 ｘ ３％ ＋ ６万円） ｘ 消費税（１０５％）
2,000万円の物件の場合
　　（２，０００万円 ｘ ３％ ＋ ６万円） ｘ １０５％ ＝ ６９３，０００円